投资型公寓的市场分析

投资型公寓的市场分析

  

北京的公寓市场,除了纯粹为解决居住问题的购房者外,投资型的购买客户也开始浮出水面,并逐渐形成一种趋势。面对这种市场细分的现实和结果,发展商及市场有必要作相应的策略调整和产品准备。

商务、商住、酒店式公寓三分市场天下
   
投资型公寓经过了多种物业形态的演变,出现商住公寓、商务公寓、酒店式服务公寓,不同的定位对应了不同的客户群体,各得其所。
   
在投资型公寓中,投资型居住公寓的买家主要是房地产投资者,其购买目的非常明确,即是为了出租以收取稳定的投资回报。目标租户则主要是外资企业、涉外国际机构的驻京工作人员。这类公寓要求提供精装修、全套家具、全套家电等硬件设施和高水平的物业管理等居家功能性服务,可称之为酒店服务式公寓。此类物业在CBD及周边地区市场前景广阔。另一种是投资型商务用途公寓,买家主要是境外或外埠的驻京联络处、办事处等,由于用户的规模较小,往往是居住及商务合二为一。因此,不但需要提供居家服务,还需要提供物业的商务性服务(如宽带区域网、订票、会议、送餐等)。我国经济尚处在发展初期,城市的经济形态在不断地变化、组合之中,创业型、发展型小公司较多。由于特殊的土地使用权制度(如开发商为了少交土地出让金、按揭方式的不同等),出现了一种特殊的物业形态——纯商务公寓,即名义上的住宅楼,实质上的写字楼。因其租金便宜,市场的庞大,这部分物业也吸引了不少投资客的关注,成为另一种新的投资型商务公寓。

位置、功能、交通、服务一项也不能少
   
投资型公寓有着鲜明的区域位置特点:一方面,区域经济的持续发展是其基本条件,围绕大型企业的上、下游服务型公司要形成完整的产业链条并能互相促进;另一方面,周边要有完善的商业配套、快捷的交通条件和浓厚的商业氛围;再者,目标租客的区域性强。这在
   
北京的强热经济区,如CBD、中关村、亚运村和燕莎商圈等处尤其明显。
   
在我国经济持续稳定发展的大前题下,特别是入世及奥运带来前所未有的机遇和挑战,科研开发、技术服务、广告设计、策划咨询等独立性较强的小公司不断涌现。这些公司人数少,效率高,对公司形象要求不高,且工作时间不易掌握,需要宜商宜住。另一方面,这类公司大多处于创业期,资金压力大,更愿意以租赁方式完成创业梦想。这一现实验证了投资型公寓第一是位置的特点。自房地产成为商品以来,有一句话已经被很多人重复了很多遍,但其今天仍然是指导房地产投资的不二法门:首先是地段,其次是地段,再次还是地段。只是在城市的不同发展阶段,对不同地段存在不同的理解和利用。

城市经济的发展,会形成一些特定的区域经济主题,区位经济优势明显的区域在城市的发展中有着特殊的、无可替代的地位。在北京看一看高科技产业(特别是信息产业)对中关村地区物业的带动作用和对外交流对东部房地产的影响,即可深刻理解地段的核心价值。
   
同时,随着城市功能的不断扩大和分化,城市发展进入多元化发展阶段,比如北京东有国贸、北有亚运村、西有中关村、南有丰台科技园等。城市经济板块的分化导致了城市功能的不断细分,不同的经济板块如同不同的细胞分裂方式,形成了不同的城市功能区,不同的功能区对投资型物业有不同的现实需求。CBD区域对居住型公寓有特殊需求,中关村地区对小型商务办公也有相应需求。因此,不但投资型公寓对地段的要求高于自用型物业,不同区域对不同的投资型公寓也有特别的需求,需要仔细区别和考虑。
   
项目的功能特点。只有根据目标客户的特点,有针对性地进行房产投资,才能获得良好的预期收益。在CBD地区、燕莎商圈或使馆区,对酒店服务式公寓的投资或许是一个好主意,因为这里有大量住房补贴较高的外籍员工。但在中关村,选择小型商务公寓投资可能才是正确的决定。
快捷、便利的交通系统。现代城市的发展,交通是命脉。人们选择租赁物业,最主要的还是在乎能否工作、生活两相便利。
   
完善的配套服务设施。成熟、完善的周边配套和社区配套,是任何一处投资型物业的生命力所在,是未来升值不可忽视的重要基础条件。
   
项目的品质特点。投资型公寓,特别是投资型商务公寓,品质特点非常重要,既要有高智能化配置和精装修,又要具备功能分布的灵活性。
   
客户服务体系是否健全、完善。投资型物业必须考虑的一个因素,是能为租客提供周到、舒适、合意的全面服务。因此,高水平的专业化物业管理服务,是投资型物业保值、增值的重要前提。

投资型公寓的市场分析

北京的公寓市场,除了纯粹为解决居住问题的购房者外,投资型的购买客户也开始浮出水面,并逐渐形成一种趋势。面对这种市场细分的现实和结果,发展商及市场有必要作相应的策略调整和产品准备。

商务、商住、酒店式公寓三分市场天下

投资型公寓经过了多种物业形态的演变,出现商住公寓、商务公寓、酒店式服务公寓,不同的定位对应了不同的客户群体,各得其所。

在投资型公寓中,投资型居住公寓的买家主要是房地产投资者,其购买目的非常明确,即是为了出租以收取稳定的投资回报。目标租户则主要是外资企业、涉外国际机构的驻京工作人员。这类公寓要求提供精装修、全套家具、全套家电等硬件设施和高水平的物业管理等居家功能性服务,可称之为酒店服务式公寓。此类物业在CBD及周边地区市场前景广阔。另一种是投资型商务用途公寓,买家主要是境外或外埠的驻京联络处、办事处等,由于用户的规模较小,往往是居住及商务合二为一。因此,不但需要提供居家服务,还需要提供物业的商务性服务(如宽带区域网、订票、会议、送餐等)。我国经济尚处在发展初期,城市的经济形态在不断地变化、组合之中,创业型、发展型小公司较多。 由于特殊的土地使用权制度(如开发商为了少交土地出让金、按揭方式的不同等),出现了一种特殊的物业形态——纯商务公寓,即名义上的住宅楼,实质上的写字楼。因其租金便宜,市场的庞大,这部分物业也吸引了不少投资客的关注,成为另一种新的投资型商务公寓。

位置、功能、交通、服务一项也不能少

投资型公寓有着鲜明的区域位置特点:一方面,区域经济的持续发展是其基本条件,围绕大型企业的上、下游服务型公司要形成完整的产业链条并能互相促进;另一方面,周边要有完善的商业配套、快捷的交通条件和浓厚的商业氛围;再者,目标租客的区域性强。这在

北京的强热经济区,如CBD、中关村、亚运村和燕莎商圈等处尤其明显。

在我国经济持续稳定发展的大前题下,特别是入世及奥运带来前所未有的机遇和挑战,科研开发、技术服务、广告设计、策划咨询等独立性较强的小公司不断涌现。这些公司人数少,效率高,对公司形象要求不高,且工作时间不易掌握,需要宜商宜住。另一方面,这类公司大多处于创业期,资金压力大,更愿意以租赁方式完成创业梦想。这一现实验证了投资型公寓第一是位置的特点。自房地产成为商品以来,有一句话已经被很多人重复了很多遍,但其今天仍然是指导房地产投资的不二法门:首先是地段,其次是地段,再次还是地段。只是在城市的不同发展阶段,对不同地段存在不同的理解和利用。

城市经济的发展,会形成一些特定的区域经济主题,区位经济优势明显的区域在城市的发展中有着特殊的、无可替代的地位。在北京看一看高科技产业(特别是信息产业)对中关村地区物业的带动作用和对外交流对东部房地产的影响,即可深刻理解地段的核心价值。

同时,随着城市功能的不断扩大和分化,城市发展进入多元化发展阶段,比如北京东有国贸、北有亚运村、西有中关村、南有丰台科技园等。城市经济板块的分化导致了城市功能的不断细分,不同的经济板块如同不同的细胞分裂方式,形成了不同的城市功能区,不同的功能区对投资型物业有不同的现实需求。CBD区域对居住型公寓有特殊需求,中关村地区对小型商务办公也有相应需求。因此,不但投资型公寓对地段的要求高于自用型物业,不同区域对不同的投资型公寓也有特别的需求,需要仔细区别和考虑。

项目的功能特点。只有根据目标客户的特点,有针对性地进行房产投资,才能获得良好的预期收益。在CBD地区、燕莎商圈或使馆区,对酒店服务式公寓的投资或许是一个好主意,因为这里有大量住房补贴较高的外籍员工。但在中关村,选择小型商务公寓投资可能才是正确的决定。

快捷、便利的交通系统。现代城市的发展,交通是命脉。人们选择租赁物业,最主要的还是在乎能否工作、生活两相便利。

完善的配套服务设施。成熟、完善的周边配套和社区配套,是任何一处投资型物业的生命力所在,是未来升值不可忽视的重要基础条件。

项目的品质特点。投资型公寓,特别是投资型商务公寓,品质特点非常重要,既要有高智能化配置和精装修,又要具备功能分布的灵活性。

客户服务体系是否健全、完善。投资型物业必须考虑的一个因素,是能为租客提供周到、舒适、合意的全面服务。因此,高水平的专业化物业管理服务,是投资型物业保值、增值的重要前提。

 

 

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